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Ciao a tutti,

sto per acquistare una casa realizzata 30 anni fa in prefabbricato di cemento (a pannelli di 20 cm di spessore, di cui 12 cm di c.a. e 8 cm di argilla).

La casa, molto carina, presenta però alcune crepe (spessore 1-2mm circa credo) nelle giunture dei moduli e alcune crepe all'interno (lungo il soffitto e lungo il pavimento...che mi preoccupano di più).

Secondo voi sono preoccupanti?

E' normale assestamento?

grazie a tutti!!!

Fra

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Valuta bene l'acquisto con un sopralluogo di un tecnico di tua fiducia; potrebbe essere una casa che tra trent'anni è da buttare giù......

Valuta che il cemento armato ha una durata massima di cent'anni e non è restaurabile.

In un prefabbricato il degrado dovrebbe arrivare prima.

Se l'acquisto ha un prezzo modesto prendila altrimenti cerca altrove...

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Ti ringrazio per la risposta.
Ho chiamato un geometra di fiducia, il quale mi ha rassicurato dicendo che la siccità degli ultimi tempi ha peggiorato molte abitazioni...Ha anche aggiunto che, una volta realizzato un buon isolamento, poteva durare 500 anni...C'è però da premettere che il mio geometra non credo sia esperto di prefabbricati.
Non sapevo ad esempio che il cemento armato non sia restaurabile e abbia una durata limitata nel tempo...La casa è in una posizione fantastica, peccato sia prefabbricata...ora non so cosa fare...

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Francesca,

nulla è eterno, ma si può migliorare la durabilità.
dal tuo tecnico dovresti far valutare la profondità della carbonatazione e far effettuare dei saggi sullo stato delle armature. se strutturalmente sana potresti effettuare l'acquisto con tranquillità, magari procedendo con un buon isolamento e relativo rivestimento anticarbonatazione (anti-invecchiamento).

Sul mercato ve ne sono di validissimi, molto elastici ed autopulenti,impermeabili ai gas, all'inquinamento, alle piogge acide ed alle salsedini, insomma a tutto ciò che concorre al degrado della struttura cementizia.
il cemento, comunque, è restaurabile, altrochè.

top-level

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grazie TopLevel!

"dal tuo tecnico dovresti far valutare la profondità della carbonatazione e far effettuare dei saggi sullo stato delle armature. se strutturalmente sana potresti effettuare l'acquisto con tranquillità, magari procedendo con un buon isolamento e relativo rivestimento anticarbonatazione (anti-invecchiamento)."

Secondo te anche un geometra si occupa di carbonatazione o è meglio rivolgersi un ingegnere civile?
A me le crepe sembrano piccole e non mi sembra vi sia umidità ma paragonandola alla mia abitazione attuale (di muratura classica) in cui non vi sono piccole crepe analoghe (nessuna nel pavimento) ho paura...
grazie ancora

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Insisto nello sconsigliarti una casa in cemento prefabbricata:

i muri non respirano e ancor meno mettendoci isolamenti per fermare il degrado del cemento armato....

la qualità ambientale interna percepita è inferiore ad una casa in muratura tradizionale;

i rischi di condense e muffe sugli intonaci interni sono notevoli per i nostri climi.

E' una tecnica costruttiva che sul residenziale non ha mai dato risultati soddisfacenti.....

rischi di comprarti una casa irrivendibile tra qualche decennio.

Se il tuo geometra ti dice che il cemento armato può durare 500 anni compatiscilo.....

Quando l'umidità arriva fisiologicamente ad ossidare i ferri interni ai pilastri e le travi interne ai solai, hai poco da restaurare....

LEGGI: La Corrosione Nel Calcestruzzo by Luca Sanpaloesi e Pietro Pedeferri

LEGGI: la durabilità delle strutture in calcestruzzo armato by Pietro Pedeferri

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francesca,

ogni buon tecnico dovrebbe eseguire preliminarmente delle prove sullo stato di conservazione del calcestruzzo, avendone nel bagaglio tecnico e culturale i mezzi per farlo.
nella realtà, purtroppo, spesso i tecnici sono fin troppo spesso dei commerciali che pensano alla conclusione dell'affare per intascare la loro parcella, quindi pensando ai propri interessi prima che a quelli dei loro clienti.

il fatto che noti delle piccole crepe può avere diverse origini: assestamenti, ritiri, piccoli cedimenti, movimenti delle aree circosanti (ad es. dovuti a passaggi di mezzi pesanti, ferrovie, metropolitane,...). la presenza di piccole crepe superficiali non è sempre indice di disastro possibile o presunto, sono pericolose invece quelle passanti. piuttosto se la casa in questione ha già diversi decenni significa che è stata ben costruita per cui se ci fossero dei difetti, questi sarebbero già venuti a galla da un bel pezzo.

devo dissentire con quanto affermato da archandrea: forse non conosce dei materiali speciali che, seppur decorativi, proteggono il cls da ogni possibile degrado dovuto ad agenti quali CO2, acqua, O2, cloruri, sbalzi termici, inquinamento, vicinanza a zone marine, aree fortemente industrializzate che immettono nell'aria grandi quantità di sostanze chimiche...e, in più, sono sì impermeabili, ma anche fortemente traspiranti (si parla di permeabilità dell'ordine di 50/g/mq/giorno). si lasciano quindi passare dai vapori pur rimanendo completamente stagni; ciò significa che nessun agente esterno può penetrarvi, il cls ne è preservato e quindi non degrada, neanche i ferri di armatura -preservandone l'integnità ed evitando ossidazioni-; inoltre permette al supporto di non assorbire, (ad es. piogge di stravento)e quindi mantiene intatta la sua performance energetica (un supporto asciutto "isola", un supporto umido "conduce"); supporti asciutti significa: niente muffe e condense, meno manutenzioni, maggiore abitabilità e durabilità, confort abitativo.

prove di degrado su strutture in cls così trattate, personalmente effettuate, dimostrano che rivestimenti di questo genere hanno protetto, e proteggono tutt'ora, ottimamente e continuativamente cls posati trent'anni fa: la profondità di carbonatazione, misurata, era inferiore a 1mm (normalmente la carbonatazione procede di circa 1 mm all'anno).
nello specifico il trattamento superficiale effettuato era nelle stesse condizioni di partenza, essendo anche autopulente.

devo d'altronde convenire che spesso la scelta dei rivestimenti esterni viene affidata al "pittore" il quale concorre con altre imprese "a chi propone il massimo ribasso": inevitabilmente si scelgono rivestimenti al quarzo, idropitture, graffiati...e un sacco di altre schifezze decorative che nulla hanno a che fare con protettivi di qualità anticarbonatazione o antinquinamento.

pochi comprendono che il rivestimento esterno rappresenta la "prima" barriera di contrasto ai fenomeni di degrado, e, proprio come la "pelle" che riveste il nostro corpo, preserva da attacchi indesiderati tutto ciò che sta all'interno.

troppo spesso, quindi, il rivestimento esterno, è relegato ad una pura funzione decorativa, invece che protettiva.

a cosa servono i tecnici (ing. arch. geom. dl...)??

dalla mia esperienza, ormai ventennale, posso affermare: ad incassare le parcelle.

top-level

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grazie a tutti per le risposte... alla fine nei prossimi giorni, onde evitare tragici errori, farò vedere le crepe ad un ingegnere che si occupa di strutture, in modo da valutare la gravità o meno delle stesse.
Quanto al cemento armato... ammetto che non lo sceglierei mai per una nuova costruzione ma in questo caso la casa già c'è in una zona splendida in cui, senza un precedente fabbricato, è impossibile costruire (parco).
E in più la casa non è per nulla a buon prezzo...ora, visti i vostri consigli, se la casa ha crepe tali da comprometterne la stabilità nei prossimi 30 anni non l'acquisterò, qualora non vi fossero problemi seri allora nei prossimi anni valuterò di isolarla e ampliarla (posso ampliarla di 55 mq). Naturalmente l'ampliamento non sarà in cemento armato...
Le mie attuali preoccupazioni sono: 1. crepe gravi 2. fra 10 anni va buttata giù...
vediamo...voi cosa ne pensate?

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Le crepe nel calcestruzzo armato possono essere gravissime come perfettamente naturali.

Difficile, se non impossibile, valutare la situazione delle tue crepe a distanza. La foto che ci hai postato, comunque, non sembra presentare nessuna situazione che possa destare preoccupazione. Sulle crepe all'interno non posso dirti nulla. Bisognerebbe capire comunque se la crepa nel pavimento è una crepa che deriva dalla struttura o da una non corretta realizzazione del massetto del pavimento o a qualche impianto che passa al di sotto del piano di calpestio.

insomma senza vederle dal vivo è praticamente impossibile tirare fuori una diagnosi: anche perchè le crepe andrebbero monitorate nel tempo per capire se si stanno "muovendo" oppure no. Io abito in un edificio che è in parte prefabbricato, e le crepe ci sono, soprattutto nella giunzione tra i pannelli. ma sono crepe naturali dovute alle dilatazioni termiche.

Infine, non aver timore nei confronti del calcestruzzo armato: è una tecnica costruttiva di notevole qualità, se realizzata con tutte le attenzioni del caso. Oggi poi, con la normativa che c'è, è di fatto impossibile fare una struttura in CA che non sia a regola d'arte, con i copriferri rispettati e quant'altro. Quindi il tuo ampliamento fallo in CA, se ti conviene: non ci perderai nulla rispetto alle altre tecniche costruttive.

Il CA, ripeto, se fatto bene, è oltretutto di notevole durata. basta fare la consueta manutenzione che, comunque, dovrebbe essere fatta su qualunque tipo di struttura.

ciao!